我以为珠城房价不合理现已有一段时刻了。而理解精确地提出有泡沫，大约是上一年11月前后。我应该是第一个提出这个观念的人。最近发现一大批同行，大V都输出了相似观念，并且根本都是房地产大号。现在广州楼市，除了100多个主做珠城二手房的自媒体号外（他们为生计，只能持续唱多），根本都在蹭珠城房价太高这个论题。

　　根本原因仍是出资知识中一个最朴素而简略的道理——性价比缺失。专业一点的表述便是价格与价值违背太大。

　　从2021年中开端，全国房价便呈现了几乎是全线跌落，部分城市房价直接腰斩。而珠城二手房价居然在曩昔三年期间，涨了挨近70%。这显着和经济进步速度，社会财富，职业景气状况各走各路。这种反向运转首要没有根本面的支撑，很难持久。但也说明晰有阶段性的“外力”介入，才使得这种不睬性行为得以产生。

　　我之前从前发过一条《为什么广州的豪宅越卖越贵？》里边部分解说就适用于珠城，其中有几点是很重要的中心原因：比方实体经济不景，部分中小企业主只能缩短规划，一起把自有资金沉积到豪宅商场。比方运营贷进入楼市，一线城市豪宅商场成为了这批资金的发泄口；再比对房地产税的忧虑，使得卖掉市郊多套，买主城一套正成为商场新一致等等。有爱好的朋友能够回看。

　　深圳房价持续跌落也让外来资金不敢容易“抄底”。成果广州就接受部分本来计划到深圳买房的资金。但广州CBD没有深圳大，能拿得出手的也就珠城琶洲，金融城。所以这三地便接受了大批全国性的出资资金。而广州二手房指导价方针的撤销，刚好又摘掉了珠城按揭借款上的“紧箍咒”。所以珠城房价便在这几年一飞冲天，直接飞翔。需求着重的是，琶洲和金融城的新房、二手房都不多，所以买家买来买去仍是珠城。

　　其次是出资，也不主张进入。由于广州买房有两年的限售期，在现在这一个方位，房价持续高歌猛进2年多的或许性现已不大。两年时刻微涨、不涨对投入财物的人而言都是没钱赚的。但方针一旦收紧，房价就大约率会回落（就像现在的深圳，曾经我们都以为深圳房价是跌不了的）。

　　至于珠城房价近期会不会回落呢？主要看方针，看支撑珠城近期房价上涨的一些要素有没有或许撤销。比方运营贷会不会严查？一量要查，豪宅商场财物金额来历立马削减。再比方二手房指导价是否重启？假如重启，豪宅商场的杠杆率立马下去。而现在，不光没有指导价，乃至部分二手房正在做超贷，首付只占成交价20%，乃至10%的都有。方才说的这些支撑房价青云直上的要素现在仍在，所以不扫除珠城房价会持续张狂。

　　珠城楼市的现状，当地管理者不会不知道。之所以“放任不管”，有的人觉得是当时楼市低迷，所以现等商场复苏再说。我的观念和这个有点不同。

　　首要，珠城火，并不能带动整个广州楼市，乃至他虹吸了部分其他区域的资金，影响了商场的复苏。我们看，曩昔三年珠城涨了70%，但广州各区的房价却跌了不少，增城、南沙、花都这些，跌20%—30%都有，而中心老城连荔湾、海珠、银河这些都有小幅跌落。现在珠城的买家，都是出资客，而卖方，就我的了解，多半是高位套现，并不归于卖一买一的客户。所以对后续需求的拉动效应也比较低。

　　其次，珠城、琶洲、金融城房价的上涨，带动了广州计算价格的上涨，使得广州失去了首套房贷利率能够下调的严重利好（按方针规定，房价连跌三个月的城市，房贷利率能够下调）。并且更给人广州楼市“还不错”的幻觉，使得松绑方针一次次坐失良机。

　　其他不良的问题，还有运营贷过多呈现，或许引发的后续的纠偏压力；珠城房价过高，假如回落或许对楼市或金融系统形成的冲击等等。所以广州有关部门，可优先考虑独自给珠城降降温，防止问题的分散。

　　此文大约三个月前在小号发布，今再次转发，观念仍然建立。而最近两月，珠城成交量开端萎缩，价格形似也有跌落趋势。这和由我带头的一堆大V团体唱空有关，也和楼市再次低迷有关。可是运营贷违规运用还在，国内出资途径缺少还在。故，后市未必就一路调头向下。趋势暂时也未能彻底建立。仍需时刻调查。